#老司基硬核测评# #认购数超38倍！中交REIT值得买吗# #雪球创作者中心# $华夏中国交建高速REIT(F508018)$
最近很多朋友问我：
朋友圈都在讨论的REITs基金，要不要买一点？这个基金靠谱吗？会亏钱吗？认购数都已经超过38倍了，到底有什么魔力？
而作为一个资产配置的新玩具，它背后投资的是什么，风险和收益到底怎么样，今天八闽庶无一次性和你说清楚。
可能很多人对REITES基金还不是特别了解，其实我们可以把REITES基金看作收租基金，顾名思义，就是收租的。可能大家听说过房租，车也可以收租，路也可以收租，工业园这些都可以收租。
通过投资REITES，你就成为了这家REITES的持有人，别人从你投资的这条路路过你就可以收别人的过路费，我们可以成为收租。
而对于公募REITs的投资，可考虑三个因素：
一是看底层项目资产的品质，比如高速公路所处的位置，如果是长三角、珠三角这些经济比较发达城市，资产质量会比较优秀。
二是看基金管理人的运营管理能力，国外公募REITs更多的是看管理团队。长期来看，国内未来基金管理人的管理能力的价值也会在公募REITs的价格中得到体现。
三是看未来原始权益人有没有更多的资产可放到公募REITs里面来，以保证公募REITs的长期性。
与其他行业相比，高速公路行业受宏观经济波动影响较小，具有抗风险能力较强、现金流量充裕、投资收益较为稳定等特点，被视为公募REITs优质的底层资产之一。
我第一批打过浙商沪杭甬高速公路，第二批打过越秀交通，上市后，溢价率是越来越高，但是，中签率也是比较低，主要低风险认购的资金太多了。
其不动产类型和主要收益以及未来收入增长方式在图上都有了详细的解说。
同时REITs作为投资品价值体现于三方面：
固定收益产品属性（稳定的分红回报）
权益产品属性（专业的管理提升资产价值，实现资本增值）
不动产属性（底层作为不动产，其价格波动对REITs价格有影响）。
三类属性下，需采用不同的估值方法对REITs进行估值，固收属性下采用股息率指标、权益属性下采用FFO折现或P/FFO、不动产属性下通常用NAV估值或参考隐含资本回报率指标。
REITs分散投资风险功能值得重视，且回报率高、收益风险比高：回顾近20年大类资产价格表现，REITs回报率有吸引力，且夏普比率仅低于低收益率的债券产品（1998-2017年，美国公募REITs年均回报率10.9％，仅次于私募股权，高于股票、债券等；同时美国公募REITs夏普比率0.44，仅低于波动率很低的部分债券产品）。
此外，REITs的分散投资风险功能值得重视，包括分散不同资产间风险（REITs与股票、债券等大类资产表现关联度低）、区域间风险（不同地区市场的REITs产品表现关联度低）。
但REITES基金，在我国，毕竟属于创新金融产品，最近几年来才开始点，也可以说，目前还是处于起步阶段，未来还有很长的路要走，风险和收益并存。
因此，要选择其中比较确定性的产品。
我认为今年第一只公募REITs$华夏中国交建高速REIT(F508018)$ 就是其中确定性产品，值得申购。
从图中我们可以看到全国公路及高速公里总里程与日俱增。
而且中国收费公路的收支平衡结果也在不断增长。
中国REITs市场的发展道路不同于大多数国家和地区，从图中我们可知例如美国REITs市场主要分布在工业办公以及零售和住宅，但是我国的最大特色却是在于从基础设施领域开始推进公募REITs试点。
最适合做公募 REITs 的收费公路是处于成熟期的项目，而华夏中国交建高速REIT(F508018)就属于其中之一。
公募 REITs 基金的收益和风险特征 介于股票和债券之间。收费公路的剩余经营期限可以理解为项目的“久期”，“久期”越短 意味着 REITs 基金越像债券，收益可预测性更强，隐含风险更低，但同时内含收益率也低。 在收费公路投资领域，成熟期项目的盈利增速虽然比成长期低，但未来现金流的可预测性 远高于成长期。
从基础设施领域启动试点工作，既有中国经济发展模式与发展路径的自然驱动，更体现了制度设计者与市场实践者的智慧。
而从上图中，我们可以看到华夏中国交建高速REIT(F508018)是封闭期为40年的封闭式基金，那么在如此长的投资周期中，为什么此次华夏中国交建高速REIT(F508018)发行大获成功的原因，我认为有五点：
1、公募REITs属于稀缺资产，这次只发行一单，更加稀缺；
2、前一段时间公募REITs的大幅上涨，让很多投资者眼红，都想参与进来；
3、中国交建是高速公路行业超大型央企，投资者对中国交建还是比较信任的；
4、华夏基金作为老牌基金公司，宣传能力和销售能力都比较强；
5、近期股市不好，很多资金没有找到好的投资标的，转而投向公募REITs。
好了，说了这么多，相信你对最近REITs基金和华夏中国交建高速REIT(F508018)已经有了一个相对全面的认知了。
总体来说，REITs风险还是比较大的。
如果你只想追求稳健保本，那么REITs可能并不适合你。
虽然它有不错的长期配置价值，但它不是一个固定收益型产品。
我会更建议风险承受能力符合要求的朋友，在适应波动的前提下，控制好REITs的投资比例。比如尝试拿出长期投资（金鹅池）中，不超过5%的钱来做尝试。
如果未来有更多关于它的信息可以分析了，我也会基于其长期且现金流稳定的特点，再看看是否值得作为养老规划的一部分。
如果你对REITs相关科普内容感兴趣，希望后续。能看到更多研究分析的，欢迎你点个赞告诉我。
@今日话题 @雪球创作者中心 @ETF星推官 @华夏ETF @华夏基金
本话题在雪球有116条讨论，点击查看。
雪球是一个投资者的社交网络，聪明的投资者都在这里。
点击下载雪球手机客户端 http://xueqiu.com/xz]]>
本文转自： http://xueqiu.com/1446192794/217186735
爱读书仅做收录，版权归原作者所有。