今天，咱们聊聊房事。
目前的我持仓按仓位排序依次是：中国平安、中国太保、腾讯、万科。其他恒生科技指数基金、中概互联指数基金、长江电力、农业银行、中国神华、创新药ETF等杂碎若干。目前准备建仓纳斯达克指数基金，目标1000点位。
很长的时间里面，我多次表达了想冲动卖出万科的想法，但是一直没有卖，原因是我认为万科这家企业很优秀，财务稳健，估值很低，说白了我是没有卖出的机会。
目前的计划是等地产反弹一波卖出，或者腾讯300以下加仓。
那么为什么我不看好万科呢？原因是我极度看空中国整个房地产行业。
有人说，美国的股市，中国的房市，永垂不朽。我不赞成，世界上如果说有什么永远，那就是永远在变化。
远的不说，美国的股灾周期性爆发在百年股市历史中反复得到证实。中国的杭州、温州、深圳，哪个没有经历过房价腰斩？何况，中国绝大多数三四五线城市的房地产市场早就没有投资价值了。
所以我认为我们不是在讨论房地产市场会不会崩溃，而是我们怎么应对？
2021年公安部公布新生儿登记户籍的是887万，2020年登记户籍的新生儿为1003.5万。
与此同时，根据国家统计局数据，2021年新生儿1062万，2020年新生儿数量1200万。
这个数据怎么看，大家自己想。
2020年6月份，我写了一篇文章，题目是《疫情下的中国人都在摆地摊，房价却大涨，买房还能改变命运吗？》核心逻辑有以下几个：
第一、新生儿数量快速减少，有效需求减少。第二、供给过剩，19年新房约1600万套，20、21和22三年新增住宅应该在4500万套左右。第三、杠杆率快速攀升，社会保障深度不够居民买房能力衰退。第四、城镇化速度变慢。
2021年，全年全国各类棚户区改造开工165万套，基本建成205万套；全国保障性租赁住房开工建设和筹集94万套。合计299万套。
2020年，全国各类棚户区改造开工209万套，基本建成203万套。全面完成74.21万户建档立卡贫困户脱贫攻坚农村危房改造扫尾工程任务。合计277万套。
2021年住宅销售面积为156532万平方米。2020年住宅销售面积为154878万平方米。合计311410万平方米，按照100平一套计算，合计31141000套，3114万套。
以上两年合计为3690万套，今年商品房计算减半，也有779万套，棚户区不算，合计4469万套，加上2019年的1600万套，总数为6069万套。
按照三口之家计算，我们四年时间解决了1.8亿人口的居住需求。
房地产的开发是有周期的，按照现在的数据，全国所有房地产开发商一块地都不拿，把现有的土地开发卖完，至少3000万套房有的吧，看，又是一个亿人口住房需求被满足。
2.8亿人口。
供给与需求就是这么个情况，那么杠杆率呢？
这方面的数据比较少，我找到信息是这样的：
国家金融与发展实验室（NIFD）日前发布的2021年一季度中国宏观杠杆率报告显示，今年一季度中国宏观杠杆率为268.0%，比2020年末下降2.1个百分点，延续了2020年四季度以来的去杠杆态势。
从驱动因素上看，经济增速提高是季度去杠杆的最主要因素。从杠杆率结构上看，非金融企业和政府部门去杠杆的力度最大。一季度居民、企业和政府部分杠杆率分别下降了0.1、0.9和1.1个百分点。其中，居民杠杆率轻微回落，为2012年以来首次季度性下降。
这显然是房住不炒的结果，促进居民杠杆率下降的主要原因是因为经济的增长。
社科院金融所所长、NIFD主任张晓晶近日在接受证券时报·券商中国记者采访时表示，我国居民部门杠杆率最大特征在于近二十年来攀升速度较快，从2000年不到5%增长至当前的62.2%。而美英两国自全球金融危机后都有一个显著的居民部门去杠杆过程，随后基本保持稳定；日本和德国的居民杠杆率也在金融危机后基本保持稳定。目前我国居民杠杆率增速较高，已超过德国、日本的水平，虽然低于美国和英国，但增速已接近美国二战后居民部门杠杆率增速较快时期的水平。
美国居民杠杆率高是因为人家是有金融霸权。我们凭什么呢？
再看现在的经济形式，疫情封闭造成大量企业正常经营活动中断，直接带来的就是居民收入下降，或者干脆直接失业。疫情刚开始的时候，大家手里还有余粮，上海深圳房子暴涨。到了今天，大家手里可动用的现金还有多少呢？
别说佃户了，地主家都没余粮了。
夜壶，拿出来了。这次难堪的是夜壶摇的叮当响，但是没尿了。需求少了很多，大家也没钱了，只能看戏。
今年1月20日1年期和5年期以上LPR分别下行10个和5个基点。5月20日，最新公布的贷款市场报价利率（LPR）结果显示，1年期LPR报3.7%，与上次持平；5年期以上品种报4.45%，上次为4.6%，较上次下降0.15个百分点。
作为银行各类贷款利率的定价基准，5年期以上LPR的下调对减轻企业和个人还贷利息来说都是切实利好。因为房贷利率的定价方式是五年期LPR+一定的基点，对背负房贷压力的个人来说，会直接减少每月所需偿还的房贷利息。
从目前郑州和武汉的房地产救市情况来看，形势不乐观。2022年4月份人民币贷款增加6454亿元，同比少增8231亿元。住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元；不含住房贷款的消费贷款减少1044亿元，同比少增1861亿元；经营贷款减少521亿元，同比少增1569亿元。
简单说，大家都勒紧裤腰带了，企业裁员，居民也不花钱，维持基本的“活着”就好。
目前的救市范围除了上海、北京和深圳外，各个城市都有不同程度的放松，甚至说上海的临港也有所放松。
那又能怎么样呢？
如果房价不涨，就失去了金融价值，不涨就是亏，自住有点贵。如果涨了，新生儿数量必然继续下滑，没了人口，一切都是空。
现在能买得起的人，差不多都买了。买不起的，买房想法估计都没，因为不再怎么努力也还是买不起。
城市开始抢人大战的时候就说明这个市场没有增量，只能内卷。
这一波房地产托市，我估计也就最后一次挣扎了。未来的房地产市场必然只能有部分城市，部分地段，部分企业有投资价值。
万科再优秀，在行业需求迅速崩塌的背景下，能有多大作为呢？@今日话题 @雪球达人秀 $万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$ $融创中国(01918)$
本话题在雪球有154条讨论，点击查看。
雪球是一个投资者的社交网络，聪明的投资者都在这里。
点击下载雪球手机客户端 http://xueqiu.com/xz]]>
本文转自： http://xueqiu.com/7318086163/220585975
本站仅做收录，版权归原作者所有。