国内第一批REITS上市一周年，目前收益情况如何？

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明天正好是国内第一批reits上市一周年，目前为止，各个reits的收益情况如何？

第一批reits于2021年6月21日上市，到今天2022年6月20日，正好是一周年的时间，目前reits的大概情况，笨鸟做了一张简单的图表，供大家参考！

总体来说，reits第一年的收益率还是非常可观的，平均的认购收益率在25%以上，最高的是$富国首创水务REIT(SH508006)$ ，从认购持有到现在收益率为47.34%（包含分红），收益率最低的是广州广河，认购收益率为负数，也就是说从认购成功持有到现在，是亏损的

第一批reits，分为产权型和特许经营权型。其中产权型，可以理解为我们是通过基金来拥有它，比如购买博时蛇口，就相当于我们拥有了博时蛇口产业园的份额，我们拥有它的同时，还可以出租出去收取租金，到期后可以继续出租收取租金或者转卖给别人。而特许经营权型，我们可以理解为通过基金来租用它，购买了浙商沪杭甬，就相当于我们租用了沪杭甬高速公司，享有他的经营权利，收益是高速公路过路费及其他费用，与产权不一样的地方是，这种reits是租用的，到期后大概率是无偿归还，不能继续经营或者转卖给其他人。

产权reits情况：

产权型的reits分红率相对差距较小，分红率最高的是$东吴苏园产业REIT(SH508027)$ ，实际分红率为2.26%，最低的是$红土盐田港REIT(SZ180301)$ 港，分红率为1.85%。这里的分红率和总体收益率成反比，主要原因是reits的价格上涨，导致的分红率相对较低（分红率=近一年分红/价格）

所以为了把价格的涨幅因素去掉，笨鸟又引入了认购分红率（认购分红率=近一年分红/认购价格），可以看到产权reits的分红也差不多，基本维持在2.49%-2.68%之间，差距只有7.6%。

目前，产权型的reits持有到现在收益率都相对不错，平均为28.67%。认购到现在，收益率最低的为东吴苏园，收益率19.92%（包含分红），收益率最高的为红土盐田港，收益率为37.50%（包含分红），相对来说物流仓储的收益略高一些。所以未来认购reits，可以主要以产权性的为主。

特许经营reits情况：

与产权型reits的区别是，特许经营型reits持有到期的全部收益为期间所有分红，所以特许经营权型的reits分红对比产权型的reits分红要高很多。但是每次分红之后，内在价值会变低。所以从长期来看，这型reits的价格应该是越来越低。

但是从目前来看，价格并没有这样走，但是已经出现了分化现象。

沪杭甬高速，20年期限，认购分红率12.22%，20年总分红率可以达到244%，大大超过认购本金；但是广州广河，只有15年期限，认购分红率5.67%，如果分红没有变化，15年总分红率85%，未来分红没有较大增长，未来总体收益可能不及认购金额。

简单从收费年限×认购分红率来说，首创水务的总分红率也是大于100%，但是首钢绿能的总分红率也可能不及100%，甚至比广州广河的要低一些，只有80.85%，但是还能有23.37%的收益率，实属难得，在没有细致分析之前，笨鸟建议大家小心风险。

关于总体分红，其实可以理解为reits公告里面的IRR，IRR就是内部收益率，这点可以参考笨鸟的文章：申购了一个寂寞：中交REIT(SH:508018)，里面对特许经营权型的reits，特别是中交reit有较为详细的说明。

以上就是reitsA股一周年的简单分享，个人感觉产权型的reits分红相对平稳，分红率和涨幅都较为平均。但是特许经营权的reits，分红差距较大，需要单独分析，特别是总体分红率小于100%的需要注意风险。

以上仅代表个人观点，不构成投资意见或建议

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